Ascensores: mantenimiento mensual e inspección periódica (ITC AEM 1)
En resumen
La ITC AEM 1 (RD 355/2024), en vigor desde el 1 de julio de 2024, exige contrato con una empresa conservadora y una revisión presencial cada mes, con entre 20 y 45 días entre visitas. La inspección por organismo de control es cada 2 años en edificios industriales y de pública concurrencia (hoteles, hospitales, asilos, restaurantes), cada 4 años en edificios de más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas y cada 6 años en el resto. La inspección la contrata el titular, nunca la conservadora. Si vence sin hacerse, la conservadora debe dejar el ascensor fuera de servicio.
Revisiones obligatorias que trata esta guía
- Tu equipo
- Empresa mantenedora
- OCA / inspección
- Según plan o contrato
| Instalación | Diario a mensual | Trimestral y semestral | Anual | Cada 2 a 4 años | Cada 5 años o más |
|---|---|---|---|---|---|
| Ascensores ASC · ITC AEM 1, RD 355/2024 La inspección la contrata el titular, nunca la conservadora | Visita de la conservadora cada mes, de 20 a 45 días (Empresa mantenedora) | Cada 4 meses en viviendas unifamiliares (Empresa mantenedora) | Sin tarea periódica en este plazo | OCA cada 2 años en industria y pública concurrencia (OCA / inspección) OCA cada 4 años con más de 20 viviendas o más de 4 plantas (OCA / inspección) | OCA cada 6 años en el resto (OCA / inspección) |
El ascensor es la instalación en la que el jefe de mantenimiento menos toca y más firma. El mantenimiento es entero de la empresa conservadora y la inspección es de un organismo de control. Lo que queda en tu lado es justo lo que la norma no deja delegar: tener contrato en vigor, contratar tú la inspección, guardar los papeles y decidir qué se hace con cada defecto.
La norma vigente es la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», aprobada por el Real Decreto 355/2024 y en vigor desde el 1 de julio de 2024. Derogó la ITC anterior (RD 88/2013) y el RD 57/2005 sobre seguridad del parque existente, así que cualquier resumen que cite esas dos normas está desfasado. Texto consolidado del BOE revisado el 1 de octubre de 2026, con las modificaciones posteriores incorporadas. El resto de reglamentos de un edificio está en la sección de mantenimiento legal.
Qué aparatos entran
Para la ITC, un ascensor es un aparato de elevación instalado de forma permanente, con un habitáculo que sirve niveles definidos y se desplaza a lo largo de guías con una inclinación superior a 15 grados, destinado a transportar personas, personas y objetos, o solo objetos si el habitáculo es accesible y tiene los mandos dentro o al alcance de quien esté dentro (art. 2.a). Se aplica con independencia de cómo se llame comercialmente el aparato y de la velocidad a la que se mueva.
Quedan fuera, entre otros (art. 1.2):
- Las escaleras mecánicas y los andenes móviles.
- Los aparatos que discurren a lo largo de una escalera o una rampa.
- Los elevadores de solo dos paradas que salvan menos de la altura de una planta, con un máximo de tres metros.
- Los aparatos vinculados a una máquina para acceder a puestos de trabajo y los de obras de construcción.
Quién es quién
| Figura | Quién es | Qué le toca |
|---|---|---|
| Titular | El propietario o, en su caso, el arrendatario (art. 2.x) | Contrato con conservadora, contratar la inspección, corregir defectos, custodiar la documentación |
| Empresa conservadora | Empresa habilitada mediante declaración responsable (art. 6) | Revisiones, averías, rescates, registro de mantenimiento, avisos al titular |
| Organismo de control | Entidad acreditada en el campo reglamentario de ascensores | Inspección inicial, periódica y tras accidente; certificado y etiqueta en cabina |
Una empresa de mantenimiento integral puede incluir los ascensores en su oferta, pero solo si los mantiene a través de una empresa conservadora o si ella misma está habilitada como tal (art. 4.1). Si tu contrata integral subcontrata el ascensor, pide ver con quién.
Las obligaciones del titular
El artículo 4 las enumera. Resumidas:
- Usar el ascensor solo con contrato de mantenimiento en vigor con una empresa conservadora.
- Pedir la puesta fuera de servicio cuando sepas que no reúne garantías de seguridad.
- Avisar a la conservadora: de inmediato si hay un accidente; en 24 horas como máximo si hay una anomalía de funcionamiento.
- Reparar lo que la conservadora comunique por escrito, en el plazo que ella fije según el riesgo. Si el plazo vence sin reparar, tienes que pedir la puesta fuera de servicio. Si no estás de acuerdo con su dictamen, puedes encargar una inspección de esos elementos a un organismo de control.
- Contratar la inspección periódica a su debido tiempo, facilitar el acceso y tener a mano el último certificado.
- Contratar la subsanación de los defectos del certificado de inspección, con una conservadora habilitada, en los plazos marcados.
- Comunicar las bajas temporales a la comunidad autónoma, con el certificado de la conservadora.
- Conservar la documentación y entregar una copia a la nueva conservadora si cambias de empresa.
Error frecuente
Dejar que la conservadora «se encargue» de la inspección. La norma lo prohíbe: la inspección periódica no la puede contratar en ningún caso la empresa conservadora (art. 4.5). El organismo de control lo eliges y lo contratas tú; la conservadora avisa de la fecha y asiste a la visita.
Mantenimiento: visita mensual y boletín
Plazos
| Ascensor | Revisión presencial mínima |
|---|---|
| Viviendas unifamiliares | Cada 4 meses |
| Puestos en servicio con declaración de conformidad de máquinas, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y que no den servicio a más de 20 viviendas | Cada 4 meses |
| Todos los demás | Cada mes, con no menos de 20 días ni más de 45 entre revisiones |
Un hotel, una residencia, una fábrica o un edificio de oficinas están siempre en la última fila (art. 5.4).
Qué se revisa
Las comprobaciones mínimas son las de la norma UNE 58720, a la que la ITC se remite (art. 5.2). La conservadora debe tener, para cada ascensor, un plan de mantenimiento actualizado que incluya esas actuaciones mínimas, las del fabricante o instalador y las que ella considere necesarias, con el tiempo estimado y el personal previsto (art. 5.3). El plan está a disposición de la comunidad autónoma.
El boletín de cada visita
Tras cada actuación, la conservadora entrega al titular un boletín en un máximo de diez días (art. 5.5). Debe llevar:
- Fecha, y hora de inicio y de final del mantenimiento.
- Identificación de la empresa y del conservador.
- Número RAE, número de serie y dirección del ascensor.
- Relación de trabajos y comprobaciones según el plan de mantenimiento.
- Firma del conservador.
Se entrega en papel, salvo que acuerdes con la conservadora recibirlo por vía electrónica.
Nota práctica
La hora de entrada y de salida del boletín es un dato de control barato. Con el plan de mantenimiento delante, que debe indicar el tiempo estimado de cada revisión, puedes comparar lo previsto con lo que dura la visita en cada ascensor.
Lo que la conservadora debe garantizar
Estas obligaciones del artículo 7 tienen que constar en el contrato de mantenimiento:
| Situación | Obligación de la conservadora |
|---|---|
| Avería que para el ascensor, sin personas atrapadas | Enviar personal en un máximo de 24 horas |
| Personas atrapadas, accidente o urgencia similar | Acudir de manera inmediata |
| Elementos que hay que reparar o sustituir | Comunicarlo al titular por escrito |
| Riesgo grave e inminente | Poner el ascensor fuera de servicio y comunicarlo al órgano competente |
| Trabajos mal ejecutados | Garantía de corrección durante dos años |
| Próxima inspección periódica | Avisar al titular con al menos tres meses de antelación |
| Inspección vencida sin hacerse | Dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo en 24 horas al titular y a industria |
| Accidente con daños | Comunicarlo a la comunidad autónoma en 24 horas y mantener el ascensor parado hasta recibir instrucciones |
Inspección periódica: 2, 4 o 6 años
| Dónde está el ascensor | Inspección mínima |
|---|---|
| Edificios de uso industrial o lugares de pública concurrencia | Cada 2 años |
| Edificios de más de 20 viviendas o con más de 4 plantas servidas | Cada 4 años |
| El resto | Cada 6 años |
Qué es pública concurrencia para los ascensores
El artículo 11.4 trae su propia definición:
- Espectáculos y actividades recreativas, cualquiera que sea su ocupación: cines, teatros, auditorios, estadios, pabellones deportivos, salas de fiesta, discotecas.
- Reunión, trabajo y usos sanitarios, cualquiera que sea la ocupación: templos, museos, salas de conferencias y congresos, casinos, hoteles, hostales, bares, cafeterías, restaurantes, zonas comunes de agrupaciones de establecimientos comerciales, aeropuertos, estaciones de viajeros, estacionamientos cerrados y cubiertos para más de 5 vehículos, hospitales, ambulatorios y sanatorios, asilos y guarderías.
- Si la ocupación prevista supera las 50 personas: bibliotecas, centros de enseñanza, consultorios médicos, establecimientos comerciales, edificios de oficinas, residencias de estudiantes, gimnasios, salas de exposiciones, centros culturales, clubes sociales y deportivos. La ocupación se calcula a razón de una persona por cada 0,8 m² de superficie útil, sin contar pasillos, repartidores, vestíbulos, almacenes y servicios.
- Los locales clasificados BD2, BD3 y BD4 según la UNE-HD 60364-5-51 y cualquier otro local con capacidad para más de 100 personas.
Cuando en un edificio conviven usos distintos, manda el uso principal. La norma pone el ejemplo: una consulta médica o un despacho de abogados en un edificio residencial no lo convierten en pública concurrencia.
Antes de la visita
- La conservadora notifica al titular la fecha límite con tres meses de antelación. El aviso debe incluir la advertencia de que, pasada esa fecha sin inspección, dejará el ascensor fuera de servicio el siguiente día hábil.
- El organismo de control comunica la fecha prevista al titular y a la conservadora, para que puedan presenciarla.
- En el lugar de la inspección tienen que estar el número RAE, el expediente o la ficha técnica (los aporta la conservadora), la copia del último certificado de inspección (la aporta el titular) y el registro de mantenimiento con el histórico de averías y accidentes del último año.
Defectos y resultado
| Resultado | Qué significa | Plazo | Etiqueta en cabina |
|---|---|---|---|
| Favorable sin defectos | Ningún defecto | — | Verde, «Favorable sin defectos» |
| Favorable con defectos leves | Incumplimientos que no suponen peligro ni perturban el funcionamiento | Subsanar en un máximo de 6 meses desde su detección; la conservadora certifica la corrección ante el organismo de control | «Favorable (con defectos leves)» |
| Desfavorable con defectos graves | Incumplimientos que pueden ser peligrosos si falla la instalación | El que fije el inspector, nunca más de 6 meses; después, segunda visita de inspección | «Condicionada» |
| Desfavorable con defectos muy graves | Riesgo inminente | Fuera de servicio de inmediato; para volver a funcionar, nueva inspección periódica completa por el mismo organismo | «Fuera de servicio», en cabina y en la puerta de planta baja |
Tres avisos de la letra pequeña del artículo 11:
- Un defecto leve que sigue sin corregir en la siguiente inspección pasa a ser leve reiterado, y puede acabar en sanción de la comunidad autónoma.
- Si la segunda visita por defectos graves no se puede hacer porque el titular o el conservador no la facilitan, el organismo emite acta desfavorable y la comunidad autónoma determina la paralización del aparato.
- El organismo de control entrega el certificado al titular, a la conservadora y a industria en un plazo de 15 días.
Plazos alrededor de la inspección periódica de un ascensor
Meses antes y después de la fecha límite de la inspección.
Ascensores existentes: las medidas del anexo VII
La ITC obliga a incorporar medidas de seguridad en los ascensores existentes a su entrada en vigor, salvo en los que tienen declaración de conformidad con la Directiva 2014/33/UE, con la Directiva 2006/42/CE o con el Reglamento (UE) 2023/1230. No ejecutarlas en plazo se califica como defecto grave en la inspección (art. 11.8).
| Medida | Cuándo es obligatoria |
|---|---|
| Precisión de parada y nivelación (±10 mm y ±20 mm) | En 6 meses si hay un accidente por falta de nivelación o cuando se cambia el grupo tractor. En ascensores eléctricos de una velocidad, en 1 año si la inspección periódica mide valores peores |
| Protección contra el cierre de puertas automáticas (cortina de 25 a 1.600 mm) | En 1 año desde la primera inspección que detecte su ausencia, si es técnicamente viable y no obliga a cambiar las puertas; en 6 meses si ha habido un accidente |
| Protección contra movimientos incontrolados de la cabina | Cuando se cambien a la vez el grupo tractor y la maniobra |
| Comunicación bidireccional en cabina con un centro de rescate | En 1 año desde la primera inspección que detecte su ausencia |
| Dispositivo de control de carga | En 1 año desde la primera inspección que detecte su ausencia, si es viable sin cambiar el cuadro de maniobra |
| Sustitución de guías cilíndricas, de raíl o de madera, y adecuación del contrapeso | De 3 a 10 años desde la primera inspección que las detecte, según la fecha de instalación del ascensor |
Siguen siendo obligatorias, además, las medidas que ya exigía el RD 57/2005: interruptor de parada, alumbrado y toma de corriente en el foso, puertas de cabina, iluminación y alarma de emergencia en cabina, protección de poleas, entre otras.
Si una medida es técnicamente imposible, el titular puede pedir la exoneración a la comunidad autónoma proponiendo medidas alternativas equivalentes, con informe favorable previo de un organismo de control (disposición transitoria primera).
Paradas largas, accidentes y cambio de conservadora
Baja temporal. Si decides dejar un ascensor fuera de servicio, lo comunicas a la comunidad autónoma con el certificado de la conservadora. Solo una empresa conservadora puede volver a ponerlo en marcha. Tras más de tres meses parado necesita una revisión con el alcance de la anual de la UNE 58720. Y la baja no detiene el reloj de la inspección: si el plazo venció durante la parada, hace falta una inspección periódica favorable sin defectos antes del alta (art. 4.7). Dato a tener en cuenta en hoteles de temporada.
Accidente. El titular avisa de inmediato a la conservadora y esta a la comunidad autónoma. Con daños a personas o al propio aparato, el ascensor queda fuera de servicio, y antes de volver a funcionar el titular debe encargar una inspección con el alcance de una periódica, con resultado favorable sin defectos, a un organismo de control distinto del que hizo la última inspección periódica (art. 13.1).
Cambio de conservadora. El titular entrega el registro de mantenimiento de la empresa saliente a la entrante. El cambio se comunica a la anterior de forma fehaciente y con antelación, con la fecha del nuevo contrato, y esa comunicación se archiva en el registro (art. 4.8).
Qué papeles guarda el titular
El artículo 4.8 da la lista. Tienen que estar a disposición de la comunidad autónoma:
- Registro de puesta en servicio emitido por la comunidad autónoma.
- Declaración de conformidad CE o UE, en su caso.
- Ficha técnica de la instalación.
- Manual de funcionamiento.
- Registro de mantenimiento del ascensor: boletines, incidencias y averías, accidentes, reparaciones, componentes de seguridad, modificaciones e inspecciones.
- Contrato de mantenimiento con empresa conservadora habilitada.
- Certificados de inspección periódica.
La conservadora guarda los boletines entre dos inspecciones periódicas favorables y, en todo caso, los de los doce meses anteriores a la última. La documentación de las modificaciones la conserva el titular durante toda la vida útil del ascensor (art. 5.5).
Cómo llevarlo en tu plan
- Una ficha por ascensor: número RAE, conservadora, fecha de la última inspección, resultado y fecha límite de la siguiente. Con varios edificios, el plazo cambia de uno a otro: 2 años en el hotel, 4 o 6 en un bloque de viviendas del mismo propietario.
- Aviso propio a seis meses del vencimiento. La conservadora avisará a tres, pero el organismo de control lo contratas tú y tiene su agenda.
- Boletín mensual contra calendario. Si entre dos boletines pasan más de 45 días, la conservadora está fuera de plazo.
- Cada defecto, una orden de trabajo con su fecha límite: seis meses para los leves, lo que diga el certificado para los graves. Un defecto leve olvidado vuelve como reiterado.
- Las medidas del anexo VII en el presupuesto. Lo que la inspección detecte tiene plazo de un año en varios casos; conviene saber antes qué le falta a cada ascensor.
- Contrato revisado contra el artículo 7: tiempos de respuesta, garantía de dos años y avisos tienen que estar escritos.
Las fechas de ascensores van en el mismo calendario que el resto de inspecciones del edificio. La tabla con todas está en el calendario de mantenimiento reglamentario, y la forma de convertir cada obligación en una tarea con responsable, en el plan de mantenimiento preventivo.