LEG · Mantenimiento legal
Mantenimiento de protección contra incendios: tablas del RIPCI (RD 513/2017)
En resumen
El RIPCI (RD 513/2017), modificado por el RD 164/2025, fija en su anexo II el mantenimiento mínimo de extintores, BIE, detección y alarma, rociadores, hidrantes, columnas secas, abastecimiento de agua y control de humos. Las revisiones trimestrales y semestrales (tabla I) las puede hacer tu propio personal; las anuales y quinquenales (tabla II), solo el fabricante o una empresa mantenedora habilitada. Las actas se conservan cinco años. Además, si ningún reglamento específico lo regula, hay que pedir una inspección a un organismo de control al menos cada diez años (art. 22); los establecimientos industriales, cada cinco años según el RD 164/2025.
La protección contra incendios tiene una particularidad que la hace distinta del resto del mantenimiento legal: una parte la puede hacer tu equipo y otra no. Saber dónde está la línea ahorra dinero en la contrata y evita el error contrario, que es dar por hecho que «ya lo hace la mantenedora» cuando su contrato solo cubre la revisión anual.
Esta guía resume el anexo II del Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI), aprobado por el Real Decreto 513/2017, con las modificaciones del Real Decreto 164/2025. Texto consolidado del BOE revisado el 30 de septiembre de 2026.
Quién puede hacer cada revisión
El anexo II reparte el trabajo en tres tablas:
| Tabla | Periodicidad | Quién puede hacerla |
|---|---|---|
| I | Cada 3 meses y cada 6 meses | Personal del fabricante, empresa mantenedora habilitada o personal del usuario o titular |
| II | Cada año y cada 5 años | Solo personal del fabricante o de una empresa mantenedora habilitada |
| III (señalización luminiscente) | Cada año | Fabricante, empresa mantenedora o personal del usuario o titular |
Además, para poner en servicio una instalación de protección activa, el titular debe tener contrato de mantenimiento con una empresa mantenedora habilitada, salvo que él mismo se habilite como mantenedor y disponga de medios (art. 20.1.b).
Nota práctica
Si tu equipo hace las revisiones de la tabla I, no hace falta usar el formato de la norma UNE 23580, pero el acta debe recoger al menos la información del anexo II.5 (datos de la instalación, equipos revisados, operaciones y resultado) y la firman quien la hace y el representante de la propiedad. Una orden de trabajo del GMAO bien diseñada puede servir de acta.
Tabla I: revisiones trimestrales y semestrales
Resumen de las operaciones de la tabla I por sistema. El texto completo, con todos los matices, está en el BOE.
| Sistema | Cada 3 meses | Cada 6 meses |
|---|---|---|
| Detección y alarma (general) | Comprobar funcionamiento con cada fuente de suministro; sustituir pilotos y fusibles defectuosos; revisar indicaciones de la central; mantenimiento de acumuladores; verificar equipos de transmisión de alarma | — |
| Detección: fuentes de alimentación | Prueba de conmutación a baterías en fallo de red y vuelta a normal | — |
| Pulsadores de alarma | Comprobar su señalización | Ubicación, visibilidad, accesibilidad y estado (fijación, limpieza, corrosión) |
| Avisadores y megafonía | Funcionamiento de avisadores luminosos y acústicos; megafonía e inteligibilidad si aplica | — |
| Extintores | En su sitio, sin daños, adecuados al riesgo, accesibles y señalizados, instrucciones legibles, manómetro en zona de operación, precintos intactos, sin descargar (o programa trimestral de la UNE 23120) | — |
| BIE | Señalización, accesibilidad, presión en el manómetro, estado de lanza, válvula y manguera | — |
| Hidrantes | Accesibilidad y señalización, estanquidad, engrase de roscas y juntas de racores | Engrase de la tuerca de accionamiento; abrir y cerrar comprobando válvula y drenaje |
| Columnas secas | — | Accesibilidad de tomas, señalización, tapas y cierres, maniobra de llaves, llaves de conexión siamesa cerradas y seccionamiento abiertas |
| Sistemas fijos de extinción (rociadores, agua pulverizada o nebulizada, espuma, polvo, gases, aerosoles) | Boquillas y rociadores en buen estado y libres; componentes y disparos; manómetros; circuitos de señalización; limpieza | Tuberías y depósitos sin corrosión; válvulas de agua abiertas; alimentación eléctrica de bombas |
| Abastecimiento de agua (grupo de bombeo, depósito) | Inspección de elementos; funcionamiento automático y manual; acumuladores y niveles (combustible, agua, aceite); accesibilidad y ventilación de la sala | Accionamiento y engrase de válvulas; prensaestopas; velocidad de motores con distintas cargas; alimentación eléctrica |
| Control de humos y calor | Sin obstrucciones ni cambios en el edificio que afecten al sistema; inspección visual | Activación manual de componentes; limpieza |
Tabla II: revisiones anuales y quinquenales
Estas las hace siempre la empresa mantenedora habilitada o el fabricante.
| Sistema | Cada año | Cada 5 años |
|---|---|---|
| Detección y alarma (general) | Maniobras programadas por zona; versión de software de la central; todas las maniobras asociadas (paro de aire, de máquinas, de ascensores, compuertas, extracción); operaciones de la UNE-EN 23007-14 | — |
| Detectores | Espacio libre de 500 mm; estado; prueba individual de todos los detectores | Vida útil: la del fabricante o 10 años; después, sustitución o verificación por muestreo cada 5 años |
| Pulsadores | Prueba de funcionamiento de todos | — |
| Abastecimiento de agua | Reserva de agua; filtros; baterías; prueba con curvas de abastecimiento con cada fuente de agua y energía | — |
| Extintores | Programa anual de la UNE 23120; sistema de traslado en los móviles | Prueba de nivel C (timbrado) según el anexo III del RD 809/2021; retimbrado hasta tres veces |
| BIE | Inspección y mantenimiento anual según UNE-EN 671-3; mangueras sustituidas al menos cada 20 años salvo mayor durabilidad certificada | Mantenimiento quinquenal de la manguera según UNE-EN 671-3 |
| Hidrantes | Estanquidad de tapones | Cambio de juntas de racores |
| Columnas secas | — | Prueba en las condiciones de recepción |
| Sistemas fijos de extinción | Respuesta a activación manual y automática; suministro de agua o espuma; carga de polvo; estanquidad de la sala en gases; rociadores según el programa anual de la UNE-EN 12845 (y programa trienal cada 3 años) | Prueba de estanqueidad con descarga (gases, aerosoles); análisis del espumógeno; rociadores: programas de 10 y 25 años de la UNE-EN 12845 |
| Control de humos y calor | Funcionamiento en activación y reposo, tiempos de respuesta, alimentación principal y auxiliar, engrase, interacción con la detección | — |
Extintores: timbrado y vida útil
Es la pregunta que más se repite:
- Revisión trimestral: la puede hacer tu equipo (tabla I).
- Revisión anual: empresa mantenedora, según la UNE 23120 (tabla II).
- Prueba de nivel C o retimbrado: cada cinco años, hasta tres veces desde la fecha de timbrado (tabla II, con remisión al RD 809/2021).
- Vida útil: veinte años desde la fecha de fabricación, según el anexo III del Reglamento de Equipos a Presión (RD 809/2021).
Tabla III: señalización luminiscente
Una vez al año, tu equipo o la mantenedora comprueban que las señales, balizamientos y planos de evacuación existen, están bien ubicados, limpios, legibles y visibles en la oscuridad, y que sus anclajes están bien.
Las señales fotoluminiscentes se sustituyen a los 20 años desde su fabricación, salvo que una medición sobre una muestra representativa (UNE 23035-2) dé al menos el 80 % de sus valores de fabricación; en ese caso, la medición se repite cada 10 años.
El alumbrado de emergencia no está aquí: se mantiene según el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (anexo II.8).
Registros: qué guardar y cuánto tiempo
- Por cada programa (tablas I, II y III), un certificado firmado por un responsable técnico de la empresa mantenedora con las listas de comprobación anexas (anexo II.5). Se pueden usar los formatos de la serie UNE 23580.
- Las actas las firman la mantenedora (o quien haya hecho las operaciones) y el representante de la propiedad.
- Tanto la empresa como el titular conservan la documentación al menos cinco años, al día y a disposición de los servicios de industria de la comunidad autónoma (art. 21.2 y anexo II.6).
Error frecuente
Firmar el acta de la mantenedora sin leerla. Si el acta recoge un defecto (un extintor fuera de presión, una BIE sin caudal, un detector que no responde) y nadie abre una orden de trabajo para corregirlo, el titular tiene un incumplimiento documentado con su propia firma.
Inspecciones periódicas por organismo de control
El mantenimiento no sustituye a la inspección. Son dos obligaciones distintas.
Establecimientos no industriales: al menos cada 10 años (art. 22 RIPCI)
Si la inspección de tus instalaciones no está regulada por un reglamento específico, debes solicitar al menos cada diez años una inspección a un organismo de control acreditado, siguiendo la norma UNE 192005-2 o el protocolo de tu comunidad autónoma.
Quedan exceptuados, siempre que no tengan zonas de riesgo especial alto ni zonas de almacén:
| Uso | Exento si la superficie construida es menor de |
|---|---|
| Residencial vivienda | Siempre exento |
| Administrativo | 2.000 m² |
| Docente | 2.000 m² |
| Comercial | 500 m² |
| Pública concurrencia | 500 m² |
| Aparcamiento | 500 m² |
Un hotel o una residencia de tamaño medio superan con holgura esos umbrales: en la práctica, la inspección decenal les afecta.
Establecimientos industriales: al menos cada 5 años (RD 164/2025)
El Real Decreto 164/2025 aprobó el nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales, en vigor desde el 10 de mayo de 2025, y derogó el RD 2267/2004. Su artículo 13 obliga a los titulares de establecimientos industriales a solicitar la inspección periódica a un organismo de control al menos cada cinco años, con independencia del nivel de riesgo.
Para establecimientos industriales construidos antes del RD 2267/2004, las disposiciones transitorias limitan esa inspección quinquenal a los equipos y sistemas de protección activa, con la metodología del artículo 22 del RIPCI. Revisa las disposiciones transitorias si tu planta es antigua o si tu última inspección se hizo con el reglamento anterior.
Cómo llevarlo en tu plan de mantenimiento
- Inventario por sistema y por equipo: cada extintor, BIE, central y grupo de bombeo con su código, ubicación y, en extintores, fecha de fabricación y de último timbrado.
- Tabla I como gamas propias si tu equipo tiene capacidad (trimestral y semestral), con el acta generada desde la orden de trabajo.
- Tabla II en el contrato de la mantenedora, con el listado de equipos anexo para que no quede nada fuera.
- Fechas de vida útil: extintores a 20 años, detectores a 10 (o lo que diga el fabricante), mangueras a 20, señales fotoluminiscentes a 20.
- Inspección de OCA con su fecha de vencimiento en el calendario legal y un aviso con seis meses de antelación.
El resto de obligaciones de tu edificio o planta, con su periodicidad, está en el calendario de mantenimiento reglamentario.
Preguntas frecuentes
¿Puede el personal de mantenimiento del hotel hacer las revisiones trimestrales de extintores?
¿Cada cuánto se retimbran los extintores?
¿Qué establecimientos no necesitan la inspección decenal del artículo 22?
¿El alumbrado de emergencia se mantiene por el RIPCI?
¿Cuánto duran los detectores de incendio?
Fuentes
- Real Decreto 513/2017, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI), texto consolidado (BOE)
- Real Decreto 164/2025, Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (BOE)
- Real Decreto 809/2021, Reglamento de Equipos a Presión, texto consolidado (BOE)
- Real Decreto 842/2002, Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, texto consolidado (BOE)