LEG · Mantenimiento legal
Legionela: qué exige el RD 487/2022 a hoteles, residencias y fábricas
En resumen
El Real Decreto 487/2022 (en vigor desde el 2 de enero de 2023, modificado por el RD 614/2024) obliga al titular de agua sanitaria, torres de refrigeración, spas y otras instalaciones de riesgo a tener un PPCL o un PSL. En agua caliente sanitaria exige ≥ 60 °C en acumuladores finales y ≥ 50 °C en retorno y grifos, control diario de temperatura en depósitos y retorno, purga semanal del fondo de acumuladores, limpieza y desinfección al menos anual y muestreo de Legionella trimestral. Las torres de refrigeración se limpian y desinfectan dos veces al año y se muestrean cada mes. Los registros se guardan al menos cinco años.
La legionela es la obligación legal que más horas de rutina consume en un hotel o una residencia. Y la que peor se lleva cuando se lleva en papel: temperaturas diarias, purgas semanales, grifos poco usados, muestreos trimestrales, una desinfección anual y cinco años de registros.
Esta guía resume lo que el Real Decreto 487/2022 pide al responsable de mantenimiento, con el artículo o el anexo de cada cosa. Se basa en el texto consolidado del BOE revisado el 30 de septiembre de 2026, que incluye las modificaciones del RD 614/2024.
Atención
Esta guía resume los mínimos del real decreto. Tu plan concreto lo firma un responsable técnico y puede fijar frecuencias más exigentes. Las comunidades autónomas pueden además ampliar obligaciones de notificación o registro. Ante la duda, manda tu plan y la autoridad sanitaria de tu comunidad.
Qué norma aplica y desde cuándo
- RD 487/2022, de 21 de junio. En vigor desde el 2 de enero de 2023. Derogó el antiguo RD 865/2003.
- RD 614/2024, de 2 de julio. Modificó varios artículos y anexos. Obligó a actualizar el PPCL o el PSL antes del 1 de julio de 2025 y da de plazo hasta el 1 de enero de 2030 para que la toma de muestras la haga una entidad acreditada.
Si tu plan de legionela sigue citando el RD 865/2003, o se redactó antes de julio de 2025 y nadie lo ha revisado, es lo primero que tienes que resolver.
A qué instalaciones afecta
El anexo I da una lista abierta. Las que más encontrarás en hoteles, residencias, industria alimentaria y edificios:
- Sistemas de agua sanitaria: agua caliente (ACS) y agua fría de consumo humano (AFCH).
- Torres de refrigeración y condensadores evaporativos.
- Equipos de enfriamiento evaporativo y humidificadores.
- Sistemas de agua contra incendios.
- Agua climatizada a 24 °C o más con aerosolización: spas, bañeras de hidromasaje, piscinas con chorros o juegos de agua.
- Fuentes ornamentales y sistemas de riego por aspersión.
- Instalaciones de uso terapéutico (respiradores, nebulizadores, bañeras terapéuticas), típicas de centros sanitarios y sociosanitarios.
Quedan fuera los edificios de uso exclusivo de vivienda, salvo que afecten al ambiente exterior (art. 3.2).
Quién es el responsable
El titular de la instalación. Si la explota otra persona o empresa (por ejemplo, la cadena que gestiona un hotel en propiedad de un fondo), la responsable es la explotadora, salvo que se acredite que la responsabilidad es de la propiedad (art. 5.2).
Contratar a una empresa externa no traslada la responsabilidad: el artículo 5.10 lo dice expresamente. Lo que sí debe quedar es qué tareas hace cada uno, por escrito (art. 5.4).
PPCL o PSL: qué plan necesitas
El titular elige entre dos tipos de plan (art. 7.1):
| PPCL (art. 8) | PSL (art. 9) | |
|---|---|---|
| Nombre | Plan de Prevención y Control de Legionella | Plan Sanitario frente a Legionella |
| Enfoque | Programas con los mínimos de los anexos | Evaluación del riesgo según las recomendaciones de la OMS |
| Frecuencias | Las del anexo V como mínimo | Pueden adaptarse según la evaluación (art. 13.1) |
| Cuándo encaja | La mayoría de hoteles, oficinas, industria | Preferente en instalaciones prioritarias: centros sanitarios, sociosanitarios, penitenciarios (art. 9.4) |
| Transición | — | Mientras no esté validado, se mantiene el PPCL (art. 9.3) |
Qué debe incluir un PPCL
El artículo 8.2 fija el contenido mínimo:
- Diagnóstico inicial y descripción de la instalación, con plano o esquema de cada circuito (actualizado con cada modificación) y los puntos de muestreo señalados.
- Programa de mantenimiento y revisión, con responsables asignados.
- Programa de tratamiento, incluida la limpieza y desinfección.
- Programa de muestreo y análisis.
- Programa de formación del personal.
- Documentación y registros de todo lo anterior, incluidas paradas y puestas en marcha.
Para el jefe de mantenimiento, el punto 2 es su trabajo diario, y el punto 6 es lo que le van a pedir en una inspección.
Agua caliente sanitaria: temperaturas y tareas
Es la parte del real decreto que más afecta a hoteles y residencias. Del anexo III (requisitos de la instalación) y del anexo IV, parte B (mantenimiento):
| Qué | Requisito | Frecuencia | Referencia |
|---|---|---|---|
| Temperatura en acumuladores finales | ≥ 60 °C en todo el agua almacenada | Control diario | Anexo III; anexo IV B.2 |
| Temperatura en el retorno | ≥ 50 °C | Control diario | Anexo IV B.2 |
| Temperatura en grifos y duchas | ≥ 50 °C, estabilizada antes del minuto | Mensual, muestra rotatoria (los más cercanos y los más alejados); todos al cabo del año | Anexo IV B.2 |
| Purga del fondo de acumuladores | — | Semanal | Anexo IV B.2 |
| Eliminación de sedimentos por las válvulas de drenaje de tuberías | — | Mensual | Anexo IV B.2 |
| Revisión del estado de los acumuladores | Sin obligación de abrir ni vaciar | Trimestral | Anexo IV B.2 |
| Grifos y duchas de habitaciones poco usadas | Abrir y dejar correr unos minutos | Semanal | Anexo IV B.1 |
| Revisión de puntos terminales | Muestra rotatoria; todos al año | Mensual | Anexo IV B.1 |
| Revisión, limpieza y desinfección de toda la instalación | Sin superar 12 meses entre una y otra | Anual | Anexo IV B.1 |
| Capacidad de tratamiento térmico | La instalación debe poder llevar el agua a 70 °C | — | Anexo III |
Dos detalles que se olvidan con frecuencia:
- En interacumuladores de doble tanque, la temperatura mínima es de 70 °C (anexo III).
- Los tramos de tubería donde no se pueda asegurar circulación y más de 50 °C no pueden superar 5 metros o 3 litros (anexo III). Afecta a las válvulas mezcladoras y a las reformas de baños.
Nota práctica
La lectura diaria de temperatura en acumuladores y retorno es el registro que más se pierde. Si tu sala de calderas tiene sondas conectadas a un sistema de gestión del edificio, configura un registro automático y una alarma por debajo de 60 °C y de 50 °C. Te ahorra la ronda y deja un dato indiscutible.
Agua fría de consumo humano
Del anexo IV, parte B.3:
| Qué | Requisito | Frecuencia |
|---|---|---|
| Temperatura en el depósito | Lo más baja posible; se procura < 20 °C | Semanal |
| Si se superan 25 °C | Evaluación del riesgo y medidas | Cuando ocurra |
| Nivel de desinfectante en puntos terminales representativos | Con medición de pH si el biocida depende de él | Diaria |
| Revisión, limpieza y desinfección | En los depósitos de agua fría | Anual |
Torres de refrigeración y condensadores evaporativos
En industria alimentaria y en hoteles grandes con condensación por agua, las torres son el punto de mayor riesgo. Del anexo IV, parte C.1:
| Qué | Frecuencia |
|---|---|
| Limpieza y desinfección del sistema completo | Al menos dos veces al año, preferiblemente al comienzo de la primavera y del otoño (semestral si funcionan todo el año) |
| Separador de gotas, condensador, relleno y sistema de distribución | Revisión semestral |
| Bandeja, sistemas de purga, equipos de tratamiento y dosificación | Revisión mensual |
| Notificación a la autoridad sanitaria | En el plazo de un mes desde la puesta en marcha o la baja (art. 5.3) |
Frecuencias mínimas de muestreo
La tabla 3 del anexo V fija la frecuencia mínima cuando se opta por un PPCL:
| Instalación | Legionella spp. | Aerobios | pH | Temperatura | Turbidez | Biocida | Hierro | Conductividad |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Agua sanitaria | Trimestral | Trimestral | Diario | Diario, rotatorio | Semanal | Diario | Trimestral | — |
| Torres y condensadores evaporativos | Mensual | Trimestral | Diario | Diario | Semanal | Diario | Mensual | Mensual |
| Agua climatizada ≥ 24 °C con aerosolización (spas, hidromasaje) | Mensual | Mensual | Diario | Diario | Diario | Diario | — | — |
Además, hay que analizar Legionella spp. en puntos representativos entre 15 y 30 días después de cada limpieza y desinfección (anexo V, parte C).
Cuántos puntos muestrear
La tabla 2 del anexo V fija el número mínimo de puntos terminales de muestreo en instalaciones de uso colectivo según su tamaño. Por ejemplo, con 101 a 150 puntos terminales, 5 en agua caliente y 2 en agua fría. En establecimientos con alojamiento, todos los puntos de una misma habitación pueden contar como uno, lo que simplifica mucho el cálculo en hoteles y residencias.
Registros y documentación
- Todo el PPCL o PSL y sus registros, en la propia instalación, a disposición del personal, de las empresas contratadas y de la autoridad sanitaria (art. 8.4).
- Conservación mínima de cinco años (art. 8.5).
- Preferentemente en soporte informático, con declaración responsable del responsable técnico o del titular (art. 8.2.c).
- Si una empresa externa hace la limpieza y desinfección, debe emitir un certificado por instalación según el modelo del anexo X (art. 5.7).
- Se registran también las paradas y puestas en marcha con su motivo.
Cómo encaja en tu plan de mantenimiento
Una forma práctica de organizarlo:
| Frecuencia | Tareas típicas | Quién suele hacerlas |
|---|---|---|
| Diaria | Temperatura de acumuladores y retorno; desinfectante en agua fría | Equipo propio o sistema automático |
| Semanal | Purga de acumuladores; grifos poco usados; temperatura del depósito de agua fría | Equipo propio |
| Mensual | Temperatura en grifos (rotatoria); sedimentos en tuberías; revisión de puntos terminales; bandeja y dosificación de torres | Equipo propio |
| Trimestral | Revisión de acumuladores; muestreo de Legionella en agua sanitaria | Equipo propio + laboratorio |
| Semestral | Limpieza y desinfección de torres; revisión de separadores y relleno | Empresa de servicios |
| Anual | Limpieza y desinfección de toda la instalación de agua sanitaria | Empresa de servicios, con certificado del anexo X |
Si estas tareas viven en un GMAO, cada una es una orden recurrente con su registro. Así cumples el artículo 8 casi sin esfuerzo y puedes enseñar cinco años de historial en minutos. Lo vemos en GMAO para hoteles.
Relación con otros reglamentos
- El RITE (RD 1027/2007) incluye operaciones de mantenimiento relacionadas, como la revisión de torres y del agua caliente sanitaria, en las instalaciones térmicas de más de 70 kW. Las dos obligaciones conviven: el RITE no sustituye al plan de legionela ni al revés.
- Las piscinas tienen su propio real decreto (RD 742/2013), con controles diarios de la calidad del agua. Un spa con aerosolización puede estar en los dos.
El resto de obligaciones, con su periodicidad, está en el calendario de mantenimiento reglamentario.
Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente el RD 865/2003?
¿Qué diferencia hay entre PPCL y PSL?
¿Una residencia de mayores tiene que tener PSL?
¿Cuánto tiempo hay que guardar los registros de legionela?
¿Puedo hacer los controles de temperatura con mi propio equipo de mantenimiento?
¿Hay que notificar las torres de refrigeración?
Fuentes
- Real Decreto 487/2022, de 21 de junio, por el que se establecen los requisitos sanitarios para la prevención y el control de la legionelosis (texto consolidado, BOE)
- Real Decreto 614/2024, de 2 de julio, que modifica el RD 487/2022 (BOE)
- Real Decreto 1027/2007, Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), texto consolidado (BOE)