RITE: mantenimiento obligatorio e inspecciones de climatización y ACS
En resumen
El RITE (RD 1027/2007) obliga a mantener con empresa mantenedora habilitada toda instalación térmica desde 5 kW. Por encima de 70 kW hace falta contrato de mantenimiento, las operaciones de la tabla 3.3 son mensuales, de una vez o de dos veces por temporada, y la mantenedora firma un certificado anual. Las calderas y enfriadoras de más de 70 kW pasan una inspección de eficiencia energética cada 4 años, y la instalación completa otra cada 15 años cuando supera los 15 de antigüedad. El registro de operaciones se conserva cinco años.
Revisiones obligatorias que trata esta guía
- Tu equipo
- Empresa mantenedora
- OCA / inspección
- Según plan o contrato
| Instalación | Diario a mensual | Trimestral y semestral | Anual | Cada 2 a 4 años | Cada 5 años o más |
|---|---|---|---|---|---|
| Instalaciones térmicas de más de 70 kW RITE · RITE, RD 1027/2007 Contrato obligatorio con empresa mantenedora | Operaciones mensuales de la tabla 3.3: quemador, filtros de aire, seguridades, bombas (Empresa mantenedora) | Rendimiento de calderas y enfriadoras cada 3 meses (cada mes si pasan de 1.000 kW) (Empresa mantenedora) Operaciones de dos veces por temporada: humos, torres, filtros de agua (Empresa mantenedora) | Operaciones de una vez por temporada y certificado anual de mantenimiento (Empresa mantenedora) | Inspección de eficiencia energética, 4 años (OCA / inspección) | Instalación completa cada 15 años si tiene más de 15 (OCA / inspección) |
Calderas, enfriadoras, bombas de calor, climatizadores, fan-coils y producción de agua caliente: todo eso es RITE. Es un reglamento que se delega casi entero en la empresa mantenedora, y por eso conviene saber qué le pide la tabla a ella y qué te pide el articulado a ti. Un parte mensual firmado no demuestra por sí solo que se haya hecho lo que toca.
Esta guía resume lo que el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (Real Decreto 1027/2007) exige en mantenimiento, documentación e inspecciones, con la redacción vigente tras el Real Decreto 178/2021, que se aplica desde el 1 de julio de 2021. Texto consolidado del BOE revisado el 1 de octubre de 2026. Es una de las piezas del mantenimiento legal de un edificio; el resto de reglamentos está en el calendario de mantenimiento reglamentario.
Qué instalaciones entran
Para el RITE, una instalación térmica es una instalación fija de climatización (calefacción, refrigeración y ventilación) destinada al bienestar térmico y la higiene de las personas, o de producción de agua caliente sanitaria, incluidas las conexiones a redes urbanas y los sistemas de automatización y control (art. 2.1).
Las obligaciones de mantenimiento, uso e inspección alcanzan a todas las instalaciones térmicas, también a las anteriores al reglamento (art. 2.2). Queda fuera la parte de una instalación dedicada a procesos industriales, agrícolas o de otro tipo que no atienda a personas (art. 2.6).
La potencia decide casi todo
El artículo 26 reparte las obligaciones según la potencia térmica nominal total instalada en generación de calor o de frío:
| Potencia instalada | Quién mantiene | Qué exige además |
|---|---|---|
| De 5 kW a 70 kW | Empresa mantenedora habilitada, según el manual de uso y mantenimiento | Registro de operaciones |
| Más de 70 kW | Empresa mantenedora, con contrato de mantenimiento firmado por el titular | Registro, certificado anual y programa de gestión energética |
| Más de 5.000 kW en calor o de 1.000 kW en frío, o solar de más de 400 kW | Empresa mantenedora con contrato, bajo un director de mantenimiento | El director es un técnico titulado competente, de la propiedad o de la mantenedora |
Qué obligaciones del RITE se suman al crecer la potencia
Potencia térmica nominal instalada, en escala logarítmica: cada línea vertical vale diez veces la anterior.
Dos detalles que cambian la cuenta:
- En las instalaciones solares térmicas se toma la potencia del equipo de apoyo. Si no hay equipo de apoyo, la potencia es la superficie de apertura de los captadores multiplicada por 0,7 kW/m² (art. 26.7).
- El titular puede mantener con personal de su plantilla si presenta una declaración responsable de que cumple los requisitos del artículo 37 (art. 26.8).
Nota práctica
La cifra que cuenta es la potencia total instalada en generación, no la de cada máquina. Tres bombas de calor de 30 kW suman 90 kW y ya exigen contrato, operaciones de la tabla 3.3 e inspecciones periódicas. Apunta la potencia de cada generador en el inventario y la suma por instalación.
Qué responde el titular
El titular o usuario responde del cumplimiento del RITE desde la recepción provisional, y la garantía del instalador no sustituye al mantenimiento (art. 25.1). En concreto, es responsable de que se hagan tres cosas (art. 25.5):
- El mantenimiento por una empresa mantenedora habilitada.
- Las inspecciones obligatorias.
- La conservación de la documentación de todas las actuaciones (mantenimiento, reparación, reforma e inspección), dentro del Libro del Edificio cuando exista.
La mantenedora, por su parte, responde de que el mantenimiento se haga de acuerdo con el manual de uso y mantenimiento y con el reglamento (art. 26.3). Cuando el titular le encarga el servicio, debe entregarle una copia de ese manual (art. 26.2).
Hasta 70 kW: la tabla 3.1
El programa de mantenimiento preventivo es el del manual de uso y mantenimiento, con periodicidades que no pueden ser menores que las de la tabla 3.1 de la IT 3.3:
| Equipo y potencia útil nominal | Viviendas | Resto de usos |
|---|---|---|
| Calentadores de ACS a gas, hasta 24,4 kW | 5 años | 2 años |
| Calentadores de ACS a gas, de 24,4 a 70 kW | 2 años | Anual |
| Calderas murales a gas, hasta 70 kW | 2 años | Anual |
| Resto de instalaciones de calefacción, desde 70 kW | Anual | Anual |
| Aire acondicionado, hasta 12 kW | 4 años | 2 años |
| Aire acondicionado, de 12 a 70 kW | 2 años | Anual |
| Bomba de calor para ACS, hasta 12 kW | 4 años | 2 años |
| Bomba de calor para ACS, de 12 a 70 kW | 2 años | Anual |
| Instalaciones de más de 70 kW | Mensual | Mensual |
| Solar térmica, hasta 14 kW | Anual | Anual |
| Solar térmica, más de 14 kW | Semestral | Semestral |
La columna que interesa a un hotel, una residencia, una oficina o un local es la de la derecha. Tres matices de la propia IT 3.3:
- Con supervisión remota en continuo, las instalaciones de hasta 70 kW pueden alargar la periodicidad hasta 2 años, siempre que la seguridad y la eficiencia queden garantizadas.
- En todos los casos mandan también las especificaciones del fabricante.
- Si una instalación de hasta 70 kW no tiene manual, se mantiene según el criterio profesional de la mantenedora; la tabla 3.2 da una lista orientativa de operaciones.
Más de 70 kW: la tabla 3.3
Por encima de 70 kW, si no existe manual de uso y mantenimiento, la empresa mantenedora contratada tiene que redactarlo y entregárselo al titular. Las operaciones mínimas son las de la tabla 3.3, que usa cuatro periodicidades:
- m: una vez al mes, la primera al inicio de la temporada.
- t: una vez por temporada (año).
- 2 t: dos veces por temporada, una al inicio y otra a la mitad del periodo de uso, con al menos dos meses entre ambas.
- S: una vez por semana. Las marcadas como S* las puede hacer el propio usuario, con el asesoramiento previo del mantenedor.
Agrupadas por periodicidad, quedan así:
| Periodicidad | Operaciones de la tabla 3.3 |
|---|---|
| Mensual (m) | Estanquidad y niveles de refrigerante y aceite en equipos frigoríficos · limpieza del quemador · vaso de expansión · sistemas de tratamiento de agua · estanquidad del cierre entre quemador y caldera · niveles de agua en circuitos · tarado de elementos de seguridad · revisión y limpieza de filtros de aire · aparatos de humectación y enfriamiento evaporativo · bombas y ventiladores · sistema de preparación de ACS |
| Una vez por temporada (t) | Limpieza de evaporadores y de condensadores · revisión general de calderas de gas y de gasóleo · estanquidad de circuitos de tuberías · baterías de intercambio térmico · unidades de impulsión y retorno de aire · aislamiento térmico · red de conductos según la UNE 100012 · calidad ambiental según la UNE 171330 · mezcla anticongelante y sistema de intercambio en solar |
| Dos veces por temporada (2 t) | Drenaje, limpieza y tratamiento del circuito de torres de refrigeración · circuito de humos de calderas, conductos de humos y chimenea · material refractario · válvulas de interceptación · filtros de agua · recuperadores de calor · unidades terminales agua-aire y de distribución de aire · equipos autónomos · sistema de control automático · captadores solares, medidas contra sobrecalentamiento y purgado del campo |
| Biomasa | Almacenamiento del biocombustible y control visual de la caldera, cada semana (S*) · cenizas, circuito de humos y elementos de seguridad, cada mes · contenedor plegable, dos veces por temporada |
La tabla completa, con sus 43 operaciones numeradas, está en la IT 3.3 del texto consolidado.
Error frecuente
Dar por cumplida la legionela porque la mantenedora de climatización «ya trata la torre». La tabla 3.3 pide drenar, limpiar y tratar el circuito de torres dos veces por temporada, pero el RITE remite a la legislación sanitaria, que tiene su propio programa: revisiones, muestreos y limpiezas con sus plazos y sus registros. Son dos obligaciones con dos carpetas. El detalle sanitario está en legionela: qué exige el RD 487/2022.
El programa de gestión energética
Además de mantener, la empresa mantenedora tiene que medir y registrar el rendimiento de los generadores (IT 3.4). Son valores concretos, y deben aparecer en el registro.
Generadores de calor (IT 3.4.1). Seis medidas: temperatura o presión del fluido portador en entrada y salida, temperatura ambiente de la sala de máquinas, temperatura de los gases de combustión, contenido de CO y CO₂, índice de opacidad de los humos en combustibles sólidos o líquidos y tiro en la caja de humos.
| Potencia del generador de calor | Periodicidad de las medidas |
|---|---|
| De 20 a 70 kW | Cada 2 años |
| De 70 a 1.000 kW | Cada 3 meses, la primera al inicio de la temporada |
| Más de 1.000 kW | Cada mes |
Generadores de frío (IT 3.4.2). Once medidas, entre ellas las temperaturas del fluido en evaporador y condensador, las presiones de evaporación y condensación, la potencia eléctrica absorbida, el EER instantáneo y los caudales de agua.
| Potencia del generador de frío | Periodicidad de las medidas |
|---|---|
| De 70 a 1.000 kW | Cada 3 meses, la primera al inicio de la temporada |
| Más de 1.000 kW | Cada mes |
Dos obligaciones más para instalaciones de más de 70 kW (IT 3.4.4 e IT 3.4.5):
- La mantenedora hace un seguimiento del consumo de energía y de agua, desagregado por uso (calefacción, refrigeración, ACS) hasta donde permitan los contadores. Esa información se conserva al menos cinco años, se entrega al propietario y se incorpora al Libro del Edificio.
- La evolución del consumo se pone a disposición de usuarios y titulares cada año, con los datos de los últimos cinco.
Límites de temperatura: 21 °C y 26 °C
La IT 3.8 limita la temperatura del aire en los recintos habitables acondicionados de uso administrativo, comercial y de pública concurrencia (culturales, espectáculos y actividades recreativas, bares, restaurantes y cafeterías, estaciones y aeropuertos), tanto nuevos como existentes:
- Calefacción: no más de 21 °C.
- Refrigeración: no menos de 26 °C.
- Ambos valores, con una humedad relativa entre el 30 % y el 70 %, y solo cuando calentar o enfriar consume energía convencional.
En los recintos de esos usos con más de 1.000 m² hay que mostrar la temperatura y la humedad en un dispositivo visible, de tamaño mínimo DIN A3, uno por cada 1.000 m². Y si el edificio está obligado a tener contrato de mantenimiento, la mantenedora verifica el cumplimiento una vez en verano y otra en invierno y lo anota en el registro (IT 3.8.5).
Quedan fuera los recintos que justifiquen condiciones ambientales especiales o que tengan una normativa específica.
Registro, certificado anual y manual
Los papeles del RITE son tres:
| Documento | Quién lo hace | Regla |
|---|---|---|
| Registro de operaciones de mantenimiento | Lo confecciona y lo anota la empresa mantenedora; el titular responde de que exista | Recoge mantenimiento y reparaciones. Se conserva al menos cinco años desde cada operación (art. 27) |
| Certificado de mantenimiento | Empresa mantenedora y, si lo hay, director de mantenimiento | Anual, obligatorio donde lo es el contrato. Validez máxima de un año. El titular guarda una copia (art. 28) |
| Manual de uso y mantenimiento | Viene con la instalación; la mantenedora lo mantiene al día | Instrucciones de seguridad, de manejo y maniobra y programas de funcionamiento, mantenimiento preventivo y gestión energética (art. 26.4) |
El certificado anual no es un albarán. Tiene contenido mínimo (art. 28.2): identificación de la instalación con su número de expediente, identificación de la mantenedora y del mantenedor responsable, declaración expresa de que se ha mantenido según el manual y la IT 3, y un resumen de los consumos anuales (combustible, electricidad, agua de llenado, ACS) y de las aportaciones térmicas, incluidas las renovables. Si esos datos no se pueden obtener, el certificado debe justificarlo. El modelo lo fija cada comunidad autónoma.
Inspecciones periódicas de eficiencia energética
El mantenimiento no sustituye a la inspección. La IT 4 fija tres:
| Inspección | A qué instalaciones | Periodicidad |
|---|---|---|
| Sistemas de calefacción y ACS | Generadores de calor de más de 70 kW de potencia útil nominal, sumando la generación de calefacción. Se excluyen los sistemas solo de ACS de hasta 70 kW | Cada 4 años |
| Sistemas de aire acondicionado | Generadores de frío de más de 70 kW, sumando la generación | Cada 4 años |
| Instalación térmica completa | Más de 70 kW y más de 15 años desde el primer certificado de la instalación | Cada 15 años, la primera junto con la primera inspección del generador tras cumplir los quince |
Lo que el inspector mira en calor: rendimiento y dimensionado del generador frente a la demanda, bombas, distribución y su aislamiento, emisores, regulación y control, evacuación de humos, quemador y combustible, aportación renovable, resultados del programa de gestión energética y la información expuesta al público. En frío, lo equivalente, con ventiladores y distribución de aire. El reglamento fija dos mínimos: un rendimiento a potencia nominal no inferior al 80 % en generadores de calor y un EER no inferior a 2 en generadores de frío.
Quién inspecciona. El titular elige libremente entre las entidades o agentes cualificados o acreditados por la comunidad autónoma (art. 31.2); pueden ser organismos de control habilitados en este campo (art. 29.3). Las comunidades autónomas pueden organizar estas inspecciones por campañas (art. 31.5), así que el procedimiento concreto hay que mirarlo en la tuya.
Exenciones (IT 4.3.4). Quedan exentos de estas inspecciones los edificios no residenciales con un sistema de automatización y control que cumpla la IT 1.2.4.3.5, que es el que el reglamento exige, cuando sea técnica y económicamente viable, a los edificios no residenciales de más de 290 kW. También las instalaciones cubiertas por un contrato de rendimiento energético.
Qué pasa con el resultado
| Calificación | Cuándo | Consecuencia en una instalación en servicio |
|---|---|---|
| Aceptable | Sin defectos graves ni muy graves | Los defectos leves se anotan y se subsanan antes de tres meses |
| Condicionada | Al menos un defecto grave, o uno leve ya detectado y sin corregir | Plazo de corrección, a acreditar antes de 6 meses; si no, el certificado va a la comunidad autónoma, que puede suspender el suministro de energía |
| Negativa | Al menos un defecto muy grave | Certificado negativo a la comunidad autónoma, que debe suspender el suministro hasta obtener la calificación de aceptable |
Un ejemplo con números
Un hotel con dos calderas de gas de 200 kW y una enfriadora de 300 kW:
- Calor instalado: 400 kW. Frío instalado: 300 kW. Las dos cifras pasan de 70 kW y ninguna llega a 5.000 kW en calor ni a 1.000 kW en frío.
- Contrato de mantenimiento obligatorio, sin director de mantenimiento.
- Operaciones de la tabla 3.3: mensuales, de temporada y de dos veces por temporada.
- Medidas de rendimiento de calderas y enfriadora cada 3 meses.
- Certificado anual con el resumen de consumos.
- Inspección de eficiencia energética de calor y de frío cada 4 años, y de la instalación completa cuando cumpla 15, salvo que el edificio tenga un sistema de automatización y control conforme a la IT 1.2.4.3.5.
Cómo llevarlo en tu plan
- Inventario con potencias. Cada generador con su potencia útil nominal y la suma de calor y de frío por instalación. Es el dato que decide contrato, tabla, medidas e inspecciones.
- La tabla 3.3 como anexo del contrato. Con el listado de equipos al lado, para que cada operación tenga máquinas concretas y no un «revisión de climatización».
- Partes que nombren la operación. Un parte mensual que solo dice «mantenimiento preventivo realizado» no permite comprobar nada. Pide que cada visita deje las operaciones hechas y las medidas tomadas.
- Medidas de rendimiento en el calendario, trimestrales o mensuales según la potencia, con los valores registrados.
- Certificado anual con fecha de caducidad y aviso un mes antes.
- Inspecciones a 4 y 15 años con su vencimiento, como cualquier otra inspección del calendario legal.
Si el mantenimiento lo hace tu equipo con declaración responsable, la tabla 3.3 se convierte en gamas propias con su frecuencia y su registro. La manera de repartirlas en el año está en el plan de mantenimiento preventivo.